Pravnik pomaga bralcu Novic: Naša parcela meji na travnato parcelo, ki jo kosimo že desetletja. Je lahko naša?

V sklopu akcije Pravnik brezplačno svetuje bralcem Slovenskih novic, ki ga izvajamo skupaj s partnerji iz projekta Pravnik na dlani smo prejeli vprašanje bralke Novic. Takole piše:

Živimo na vasi. Naša parcela meji na travnato parcelo brez nepremičnin, kjer lastništvo ni bilo urejeno. Pripadalo je že davno umrlemu vaščanu, letnik 1884, ki ni imel otrok. Ta parcela je bila pred tremi leti v Zemljiški knjigi potem vpisana na nek pravni subjekt, ki nosi ime prvotnega lastnika. Pripenjam izpisek iz ZK.

Vendar že od pamtiveka to parcelo uporabljamo mi. Skrbimo zanjo, jo kosimo in hortikulturno urejamo. Tudi zagrajena z ograjo je že vsaj 20 let na način, da je v naravi kot del naše parcele. Zanima me, ali lahko vložimo zahtevek za priposestvovanje ali kako drugače uredimo status te parcele, ki bo šel nam v korist? Skrbi me, da bi nov lastnik, omenjeni pravni subjekt, na tej parceli začel graditi kakšne bloke in to tik ob moji hiši.

Pravnik odgovarja

Spoštovani!

Glede na navedeno ni mogoče izhajati iz predpostavke, da gre za zemljišče brez lastnika oziroma zemljišče, katerega status bi bil povsem neurejen.

Možnost priposestvovanja bi bilo treba presojati glede na dejanski način vaše uporabe zemljišča. Dejstva, da zemljišče že dolgo kosite, vzdržujete, hortikulturno urejate in da je bilo ograjeno kot del vaše parcele, so lahko pomembna za dokazovanje posesti. Vendar bo odločilno predvsem:

- ali ste zemljišče imeli v posesti kot svoje in ne zgolj kot sosed, ki vzdržuje zapuščeno površino;

- ali ste bili glede lastništva v opravičljivi zmoti (dobroverni posestnik);

- koliko časa takšno stanje dejansko traja;

- ali je kdo od zemljiškoknjižnih lastnikov oziroma njihovih pravnih naslednikov kadarkoli nasprotoval vaši uporabi.

Sama dolgotrajna košnja in urejanje zemljišča praviloma še ne pomenita pridobitve lastninske pravice. Močnejši argument bi predstavljali elementi, kot so npr. trajna ograja, vključitev zemljišča v funkcionalno celoto vaše nepremičnine, plačevanje stroškov, izključna uporaba in dokazila, da so tudi drugi v okolici zemljišče šteli za vaše.

Če bi bili pogoji izpolnjeni, bi bila pravna pot praviloma tožba na ugotovitev lastninske pravice zaradi priposestvovanja. Pred tem pa bi bilo smiselno preveriti tudi možnost sporazumne ureditve z aktualnim lastnikom.

Kaj lahko storite?

Zaenkrat ne svetujemo takojšnje vložitve tožbe zaradi priposestvovanja. Trenutno ima vpisani lastnik močan položaj, iz ZK pa izhaja, da je lastninska pravica urejena preko zapuščinskega postopka. Zato svetujemo, da pridobite prej naštete podatke oziroma gradivo: kdaj se je parcela začela uporabljati kot del vašega zemljišča, kdo jo je ograjeval in kdaj, ali je bila ograja postavljena na meji, ki jo vsi štejejo za njihovo, stare fotografije, ortofoto posnetke, katastrske prikaze, priče (starejši sosedi, vaščani), morebitna dokazila o urejanju (stroški, zasaditve ipd.).

Preverite zapuščinski spis in podlago vpisa. Izpisek kaže, da je bil vpis narejen na podlagi dodatnega sklepa o dedovanju iz leta 2022. Treba je ugotoviti kdo je dedič oziroma pravni naslednik, ali je bila parcela sploh predmet zapuščine, ali je kdo kadarkoli uveljavljal lastninska upravičenja.

Preverite dejansko stanje na terenu. Pri takih sporih je zelo pomembno, ali gre za »sosedovo parcelo, ki jo nekdo občasno pokosi« ali zemljišče, ki je desetletja fizično in funkcionalno del njihovega dvorišča (ograja, ureditev, dostop, uporaba).

Če dokazi kažejo na dobroverno in dovolj dolgo posest, je smiseln razmislek o tožbi. Pravni zahtevek bi bil praviloma ugotovitev lastninske pravice zaradi priposestvovanja in nato vpis v zemljiško knjigo. Če dobra vera ni podana, velja razmisliti o drugih možnostih. Če ste vedeli, da zemljišče ni vaše, ampak ste ga samo vzdrževali, je priposestvovanje precej slabše. V takem primeru bi bilo smiselno razmisliti o dogovoru z lastnikom, morebitnem odkupu ali ureditvi meje/povezave parcel.

Glede skrbi zaradi morebitne gradnje: trenutni vpis lastniku daje formalni položaj, vendar sama gradnja ni avtomatična, saj mora še vedno biti skladna s prostorskimi akti in drugimi predpisi. Če bi se izkazalo, da imate stvarnopravni zahtevek, bi bilo smiselno ukrepati pravočasno.

Vaše vprašanje za pravnika vpišite spodaj.