Furs stopil v akcijo: vse več nadzorov nad lastniki stanovanj, ki ne prijavijo (realnih) najemnin

Pisali smo, da se je na spletu pojavila nova aplikacija lokacija.si, ki uporabnikom omogoča vpogled v podatke o cenah nepremičnin, med drugim o prijavljenih najemninah za posamezna stanovanja. Aplikacija je sprožila val odzivov, potem ko je ena od uporabnic na omrežju X zapisala, da se v njihovem bloku v Ljubljani oddaja 16 stanovanj, povprečna prijavljena najemnina pa znaša le 250 evrov.

Ker gre za ceno, ki je občutno nižja od tržne v Ljubljani, so mnogi prepričani, da gre za namenoma znižane ali lažne prijave najemnin, s katerimi naj bi se lastniki izognili plačilu 25-odstotnega davka na oddajanje premoženja v najem. V javnosti so se tako znova pojavili očitki o sistemski toleranci do prikritega zaslužka z oddajanjem nepremičnin, kar naj bi ogrožalo preglednost trga in pošteno davčno politiko.

Furs: izvajamo nadzore in preglede na terenu

V zvezi s temi sumljivimi podatki smo se obrnili na Finančno upravo RS (Furs), kjer so pojasnili, da področju neprijavljenih dohodkov iz oddajanja nepremičnin namenjajo posebno pozornost. »Finančna uprava tveganju, da lastniki nepremičnine oddajajo v najem, a dohodkov iz tega naslova ne prijavijo Finančni upravi, posveča večjo pozornost, saj je okrepila aktivnosti, tudi s prisotnostjo uslužbencev, ki izvajajo nadzor na terenu.«

Po njihovih podatkih so v letih 2022 in 2023 izvedli 81.773 davčnih kontrol na tem področju, kar je prineslo učinek v višini 3,187.659 evrov dodatno ugotovljenih obveznosti.

Nadzori se izvajajo tudi z obiski mobilnih enot na terenu, kjer uslužbenci preverjajo, ali v stanovanjih dejansko bivajo najemniki, ali imajo sklenjene pogodbe in ali se stanovanja oddajajo kot dolgoročni ali kratkoročni najemi. V primerih, kjer pride do ugotovljenih odstopanj, Furs izvede inšpekcijski nadzor.

Kazni za lažne najemne pogodbe: do 5.000 evrov

Za nepravilnosti pri prijavi najemnin so predvidene globe. Zavezanec, ki ne odda napovedi, je lahko kaznovan z globo od 250 do 400 evrov. Če pa v napovedi navede napačne ali neresnične podatke, lahko kazen znaša od 400 do 5.000 evrov, poleg tega se mu zaračuna še dodatna davčna obveznost.

Furs je v letu 2022 izdal 183 prekrškovnih odločb, v letu 2023 pa 215 s skupno izrečenimi globami v višini 48.700 evrov oziroma 65.950 evrov.

Nepravilnosti pogosto zaznajo na podlagi prijav najemnikov, sosedov, lastnih podatkov, informacij drugih organov in na podlagi podatkov, ki jih pridobijo v postopkih nadzora, kot so podatki o porabi elektrike, vode in drugih storitev, ki nakazujejo, ali je stanovanje v resnici naseljeno, ali prazno, kot se prikazuje. 

Najpogostejše kršitve

»Pri oddajanju premoženja v najem gre za doseganje dohodka, kjer je prisotno tveganje neprijavljenih dohodkov iz tega naslova, zato je nadzor tega področja vključen v vsakoletni načrt finančnega nadzora Fursa. Premoženje se lahko daje v dolgoročni ali kratkoročni turistični najem. Ker je turistični najem sezonskega značaja, mnogi najemodajalci nudijo obe vrsti najema,« pojasnjujejo na Fursu.

V obeh primerih so dohodki, doseženi iz tega naslova, obdavčeni z davkom od dohodka iz dejavnosti. Za davčno leto pa je tako treba sestaviti obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz opravljanja dejavnosti. 

Po navedbah Fursa so med najpogostejšimi kršitvami:

• sklepanje pogodb o najemu ločeno za nepremičnino (npr. stanovanje/sobo/hišo) in sklepanje pogodbe o najemu premičnin, ki so v nepremičnini, ki je predmet najema, to je za pohištvo, belo tehniko in ostalega, kar se nahaja v najeti nepremičnini … Ker je predmet najema opremljeno stanovanje/soba/hiša kot celota, je sklepanje pogodb na prej naveden način napačno;

• dvojno sklepanje najemnih pogodb – ena fiktivna z nižjo najemnino (za potrebe državnih organov) in druga za realno najemnino (za interno uporabo v primeru sporov);

• pogoste napake pri oddaji napovedi preko eDavkov – vpisujejo mesečno najemnino namesto celotno doseženega dohodka v davčnem letu, ne napovedo dohodka za celotno koledarsko leto, ampak le za obdobje podaljšanja pogodbe;

• dejanski stroški se lahko uveljavljajo le v obdobju oddajanja nepremičnine v najem, ne priznajo pa se vlaganja v nepremičnino, ki se bo šele začela oddajati.

• če zavezanec oddaja več nepremičnin, odda samo eno napoved, v katero vpiše vse dohodek iz oddajanja štirih nepremičnin in ne vlaga štirih napovedi na posamezni finančni urad, kjer nepremičnina leži.